Precios de viviendas en el Gran Santiago se han mantenido en ocho años

“El sobrestock de vivienda dificulta un alza importante de los precios”, dice Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.

El valor promedio anual por metro cuadrado de casas y departamentos casi no ha variado entre 2001 y 2009, cayendo un leve 1,15% según cifras de Collect-GFK. El sobrestock del sector es una de las razones de ese comportamiento. Aún así, hay comunas que se salen de la media y donde se han elevado fuerte los precios.

En casas, las mayores alzas se dan en comunas como Renca, San Bernardo y Quilicura. En departamentos, en Puente Alto, Quinta Normal y Recoleta.

Casi sin variaciones se ha mantenido el precio promedio por metro cuadrado de las viviendas en los últimos ocho años en el Gran Santiago, de acuerdo a cifras preparadas por la consultora Collect-GFK. Si en el año 2001 el valor promedio anual de las viviendas (casas y departamentos) era de 34,8 UF por metro cuadrado, en los primeros tres trimestres de 2009 el promedio llegó a 34,4 UF, lo que arroja un leve descenso de 1,15%.

En el mercado de las casas, el peak se dio en el primer trimestre de 2008, cuando el valor llegó a las 31,4 UF por metro cuadrado. En 2001, el promedio anual era de 30,5 UF y al tercer trimestre de este año el valor alcanzó a 30,3 UF por metro cuadrado. Es decir, en todo el período el precio bajó 0,6%. En paralelo, en departamentos el máximo valor se anotó en el segundo trimestre de 2001 con 36,4 UF por metro cuadrado.

El precio promedio de 2009 corresponde a 35,5 UF por metro cuadrado, lo que constituye una caída de 1,93% en los ocho años.

Por comunas

No obstante, cuando se analizan los precios por metro cuadrado por comuna se observa una situación dispar según la localización de la vivienda. Incluso dentro de una misma comuna hay realidades diferentes, lo que este análisis no recoge por no existir datos al respecto.

Así por ejemplo, en el tercer trimestre de 2009 la comuna que cuenta con los precios de casas más altos es Lo Barnechea, que alcanza a las 53,6 UF por metro cuadrado. Sin embargo, la variación del valor en los últimos ocho años -promedio 2009 versus promedio 2001- ha sido sólo de 0,3% (1,6% en departamentos).

“En las comunas más consolidadas los precios tienden a mantenerse o incluso bajar, porque las grandes inversiones de infraestructura en general ya están hecha”, dice un director de una firma inmobiliaria y constructora. De esta forma, en Las Condes el precio promedio anual de casas en 2009 es de 51,3 UF por metro cuadrado, con lo cual bajó 4% desde 2001, mientras en Vitacura el alza en departamentos ha sido sólo de 5,3% (en el caso de las casas hay años sin datos por falta de un universo representativo de transacciones).

El caso opuesto lo conforman las comunas más periféricas, como Renca, San Bernardo, Quilicura y Puente Alto. En todas ellas se han abierto polos de desarrollo inmobiliario que han hecho saltar los precios. “Además, estas zonas parten de precios bastante bajos, por lo que hay más espacio para subir”, explica el mismo director.

Así, por ejemplo, en el mismo período Renca aumentó el valor de sus casas en 66%, pasando de 14,5 UF por metro cuadrado promedio de 2001, a 24,1 UF promedio de 2009. Le siguen en variación de casas las comunas de San Bernardo (37,9%), Quilicura (30,9%), Puente Alto (28,4%) y La Florida (23,4%)

En departamentos, Puente Alto muestra el salto más significativo: 147,2%. Si en 2001 un departamento en esta comuna costaba 9,5 UF por metro cuadrado, al 2009 ese valor subió a 23,5 UF. Le sigue Quinta Normal , con un aumento de 63,5% y pasando de 18,2 UF a 29,8 UF en el mismo período; y Recoleta, que sube 58,5%, hasta llegar a 35,7 UF el metro cuadrado promedio en 2009.

Sobrestock

Una de las principales razones de por qué el Gran Santiago en promedio mantiene el valor en estos años es el sobrestock de viviendas. Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, señala que esto ha empujado al sector a ser altamente competitivo, “lo que termina por dificultar un alza importante de los precios de las viviendas”, dice. Hoy existe una oferta de 34 mil unidades en el Gran Santiago, muchas de ellas bajo la categoría de entrega inmediata, lo que inhibe el incremento de precios. Pero no es la única razón.

Domínguez, explica que en los últimos años los factores que inciden en los precios han tendido ha mantener un equilibrio. Uno de ellos es el valor del suelo, que en general no se ha elevado mucho. “Además, cuando los costos de los materiales han subido, los costos financieros han bajado y viceversa”, sostiene.

( Fuente: ADI,  www.adi-ag.cl  )