Esto consideró la existencia de un stock de viviendas, especialmente departamentos, que alcanzaban un tiempo de ventas cercano a 30 meses.

Ahora bien, ya llegando al 3 trimestre del 2009 este valor bajo significativamente, debido a la gestión de marketing que se realizó por parte de las distintas inmobiliarias “los llamados ofertones” y el momento económico que presento el país, entre otros factores. Alcanzando un tiempo estimado de 16 meses.

Ya con un crecimiento sostenido y un manejo adecuado de la situación como afecta hoy el terremoto a la compra de bienes inmuebles.

“La gente será muy selectiva respecto de los edificios que podrían tener algún daño. Y será exageradamente selectiva. Hay edificios que podrán ser muy bien reparados y, sin embargo, sospecho que la gente va a preferir los que no tuvieron ningún daño”, dice Alberto Hardessen, director de la Escuela de Construcción Civil de la Universidad Mayor.

Existen dos factores preponderantes que explicarían la posible caída en las ventas. Por una parte el temor del comprador a las construcciones de dudosa calidad. Por otra, el hecho de que los departamentos en altura entregan sentimiento de inseguridad por la lejanía que tienen de la superficie y por la percepción de que estos sufren mayor movimiento a la hora de enfrentar un sismo.

En el sector no descarta, que en un primer momento, los compradores se vuelquen hacia las casas y los edificios de menor altura percibidos como “más seguros”. Pero, según Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, el mercado luego volverá a sus cauces normales: “Las torres de mayor altura sufrirán retrasos en las ventas, pero sólo eso estimo, retrasos”.

Según Hardessen, no es tan clara la masiva preferencia por casas, porque ahora “los compradores se informarán muy bien sobre cómo resistió el edificio que están comprando”, lo que disiparía los prejuicios.

En cuanto a los precios, Domínguez cree que el mercado se ajustará a los requerimientos. “Si el consumidor disminuye su interés por proyectos de mucha altura, no se iniciarán nuevos proyectos de esas características”.

Fuente: El Mercurio, ADI, Tinsa informe Incoin.

El valor promedio anual por metro cuadrado de casas y departamentos casi no ha variado entre 2001 y 2009, cayendo un leve 1,15% según cifras de Collect-GFK. El sobrestock del sector es una de las razones de ese comportamiento. Aún así, hay comunas que se salen de la media y donde se han elevado fuerte los precios.

En casas, las mayores alzas se dan en comunas como Renca, San Bernardo y Quilicura. En departamentos, en Puente Alto, Quinta Normal y Recoleta.

Casi sin variaciones se ha mantenido el precio promedio por metro cuadrado de las viviendas en los últimos ocho años en el Gran Santiago, de acuerdo a cifras preparadas por la consultora Collect-GFK. Si en el año 2001 el valor promedio anual de las viviendas (casas y departamentos) era de 34,8 UF por metro cuadrado, en los primeros tres trimestres de 2009 el promedio llegó a 34,4 UF, lo que arroja un leve descenso de 1,15%.

En el mercado de las casas, el peak se dio en el primer trimestre de 2008, cuando el valor llegó a las 31,4 UF por metro cuadrado. En 2001, el promedio anual era de 30,5 UF y al tercer trimestre de este año el valor alcanzó a 30,3 UF por metro cuadrado. Es decir, en todo el período el precio bajó 0,6%. En paralelo, en departamentos el máximo valor se anotó en el segundo trimestre de 2001 con 36,4 UF por metro cuadrado.

El precio promedio de 2009 corresponde a 35,5 UF por metro cuadrado, lo que constituye una caída de 1,93% en los ocho años.

Por comunas

No obstante, cuando se analizan los precios por metro cuadrado por comuna se observa una situación dispar según la localización de la vivienda. Incluso dentro de una misma comuna hay realidades diferentes, lo que este análisis no recoge por no existir datos al respecto.

Así por ejemplo, en el tercer trimestre de 2009 la comuna que cuenta con los precios de casas más altos es Lo Barnechea, que alcanza a las 53,6 UF por metro cuadrado. Sin embargo, la variación del valor en los últimos ocho años -promedio 2009 versus promedio 2001- ha sido sólo de 0,3% (1,6% en departamentos).

“En las comunas más consolidadas los precios tienden a mantenerse o incluso bajar, porque las grandes inversiones de infraestructura en general ya están hecha”, dice un director de una firma inmobiliaria y constructora. De esta forma, en Las Condes el precio promedio anual de casas en 2009 es de 51,3 UF por metro cuadrado, con lo cual bajó 4% desde 2001, mientras en Vitacura el alza en departamentos ha sido sólo de 5,3% (en el caso de las casas hay años sin datos por falta de un universo representativo de transacciones).

El caso opuesto lo conforman las comunas más periféricas, como Renca, San Bernardo, Quilicura y Puente Alto. En todas ellas se han abierto polos de desarrollo inmobiliario que han hecho saltar los precios. “Además, estas zonas parten de precios bastante bajos, por lo que hay más espacio para subir”, explica el mismo director.

Así, por ejemplo, en el mismo período Renca aumentó el valor de sus casas en 66%, pasando de 14,5 UF por metro cuadrado promedio de 2001, a 24,1 UF promedio de 2009. Le siguen en variación de casas las comunas de San Bernardo (37,9%), Quilicura (30,9%), Puente Alto (28,4%) y La Florida (23,4%)

En departamentos, Puente Alto muestra el salto más significativo: 147,2%. Si en 2001 un departamento en esta comuna costaba 9,5 UF por metro cuadrado, al 2009 ese valor subió a 23,5 UF. Le sigue Quinta Normal , con un aumento de 63,5% y pasando de 18,2 UF a 29,8 UF en el mismo período; y Recoleta, que sube 58,5%, hasta llegar a 35,7 UF el metro cuadrado promedio en 2009.

Sobrestock

Una de las principales razones de por qué el Gran Santiago en promedio mantiene el valor en estos años es el sobrestock de viviendas. Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, señala que esto ha empujado al sector a ser altamente competitivo, “lo que termina por dificultar un alza importante de los precios de las viviendas”, dice. Hoy existe una oferta de 34 mil unidades en el Gran Santiago, muchas de ellas bajo la categoría de entrega inmediata, lo que inhibe el incremento de precios. Pero no es la única razón.

Domínguez, explica que en los últimos años los factores que inciden en los precios han tendido ha mantener un equilibrio. Uno de ellos es el valor del suelo, que en general no se ha elevado mucho. “Además, cuando los costos de los materiales han subido, los costos financieros han bajado y viceversa”, sostiene.

( Fuente: ADI,  www.adi-ag.cl  )

A nombre de E-Construcción y Wikiconstrucción le deseamos a usted una muy Feliz Navidad junto a sus seres queridos. Deseando que este nuevo año que se avecina, sea fructífero en sus quehaceres.

E-Construcción y Wikiconstrucción, se enorgullece en contar con vuestra presencia y agradece con este cordial saludo.

Administración.

Los inmobiliarios coinciden sobre los positivos efectos que tendrá la reanudación de Costanera Center, el proyecto de Cencosud que incluye la construcción de la torre más alta de Sudamérica. Las expectativas y los ánimos mejorarán en la industria después del 17 de diciembre, cuando las grúas retomen su actividad en esa megaobra, aseguran.

La generación de empleo, que según Horst Paulmann, presidente de Cencosud, podría llegar a 3 mil puestos de trabajo, y la mayor actividad asociada a la construcción y especialmente al retail y oficinas son los principales aportes de Costanera Center, según Lorenzo Constans, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC). “Es una señal positiva, y obras como ésta ayudan a que el crecimiento de la construcción sea el que estimamos para 2010″, agrega.

Para Vicente Domínguez, Director Ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), el proyecto “es un hito, cuya reactivación tiene una influencia en términos anímicos”.

Sin embargo, en el sector hay diversas opiniones sobre las repercusiones que tendrá la reactivación de Costanera Center en el mercado inmobiliario.

Mauricio Varela, gerente general de Almagro, acota: “Es bueno por Cencosud y por el nivel de actividad y empleo de la industria. No tiene más efecto que eso”, dice.

Domínguez afirma que “el mercado inmobiliario es de segmentos bastante específicos. No es posible plantear que porque se reanuda Costanera Center se va a reiniciar un proyecto de casas en comuna de Santiago”.

Para Ricardo Paz, director de Paz Corp, hay matices. “Esto refleja nítidamente la reactivación que está viviendo el país y en particular la industria inmobiliaria”, plantea.

Stock “sigue alto”

Los inmobiliarios todavía ven con cautela el reinicio de proyectos y los resultados de 2010. Bernardo Echeverría, socio y director de Echeverría Izquierdo, asegura que “el stock (de viviendas) sigue alto, y si bien hay proyectos activándose, se está actuando con cautela”.

Coincide Cristián Armas, gerente general de Empresas Armas y presidente del Comité Inmobiliario de la CChC: “No veo inicios masivos de obras en enero, si no que más bien en el tercer trimestre del 2010, salvo que se mantengan los subsidios”, señala.

Vía: Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios